Crowdfunding en crowdlending: lenen aan projecten

Enkele honderden euro lenen aan een vastgoedpromotor of een kmo en 6 tot 10 % rente per jaar ontvangen: dat is de belofte van crowdlending. Het rendement is echt, het risico ook. Zo werken die platformen, dit kan misgaan, en zo pakt u het aan.

De verschillende vormen

• Crowdlending (lening): u leent aan een bedrijf of een promotor, die u met rente terugbetaalt op een vastgelegde datum. Dat is de meest voorkomende vorm.
• Equity-crowdfunding (kapitaal): u koopt aandelen van een jong bedrijf. Hoge potentiële winst, hoog risico op volledig verlies, zeer moeilijk door te verkopen.
• Vastgoedcrowdfunding: meestal een lening aan een promotor om een bouw- of renovatieproject te financieren, over 12 tot 24 maanden.
• Donatie en beloning: om een project te steunen, zonder rendement te verwachten.

Het wettelijke kader

Sinds november 2023 moeten crowdfundingplatformen die in België actief zijn een vergunning hebben onder de Europese ECSP-verordening, onder toezicht van de FSMA voor Belgische platformen. Dat kader legt onder meer op:

• een gestandaardiseerd essentiële-beleggingsinformatieblad per project;
• een kennistest voor nieuwe beleggers;
• een bedenktijd van vier dagen voor de eerste inschrijvingen;
• de scheiding van de klantengelden en een continuïteitsplan als het platform stopt.

De aangekondigde rendementen

Belgische en Europese platformen tonen typische brutorendementen van 6 tot 12 % per jaar, naargelang het project. Die rentes vergoeden een heel reëel risico: u leent aan ontleners die niet altijd klassieke bankfinanciering vinden voor hun hele project.

De risico's

• Wanbetaling: de promotor of het bedrijf betaalt niet of slechts gedeeltelijk terug, soms na jaren procedure.
• Vertragingen: beroep tegen een vergunning, vertraagde werf, tragere verkoop. Uw geld blijft langer vastzitten dan gepland.
• Illiquiditeit: onmogelijk, of heel moeilijk, om uw geld vóór de vervaldag terug te krijgen.
• Platformrisico: verkleind door de reglementering, maar niet nul.
• Concentratie: eenzelfde promotor kan voor meerdere projecten lenen.

De fiscaliteit in België

• Interesten ondergaan in principe de roerende voorheffing van 30 %, ingehouden door het platform.
• Er bestaat een vrijstelling voor interesten van leningen die via een erkend platform toegekend worden aan jonge kleine vennootschappen (maximaal 48 maanden ingeschreven), op een eerste geïndexeerde jaarlijkse schijf (9.965 € basisbedrag), op voorwaarde dat de lening minstens vier jaar loopt. Een vervroegde terugbetaling doet het voordeel vervallen.
• Equity-crowdfunding in start-ups kan onder voorwaarden recht geven op de tax shelter.

Een project goed kiezen

1. Lees het essentiële-informatieblad volledig, vooral de risico's.
2. Bekijk de geschiedenis van de promotor en van het platform: terugbetaalde projecten, vertragingen, gepubliceerde wanbetalingen.
3. Controleer de waarborgen: hypotheek, persoonlijke borgstelling, en hun rang.
4. Wees op uw hoede voor rentes die duidelijk hoger liggen dan die van het platform: ze wijzen op een hoger risico.
5. Besteed er maar een beperkt deel van uw vermogen aan.

Waar vindt u deze diensten

• Look&FinPlatform voor leningen aan bedrijven en vastgoed
• BeebondsPlatform voor obligaties van vastgoed- en bedrijfsprojecten
• FSMAOm de vergunning van een platform te controleren

Links ter informatie, zonder partnerschap. Controleer altijd de voorwaarden en de vergunning van een aanbieder voor u zich engageert.

Dit artikel is educatief en is geen persoonlijk beleggings-, fiscaal of juridisch advies. Cijfers veranderen: controleer ze bij de vermelde bronnen of bij een erkende professional voor u beslist. Lees de volledige disclaimer.