Crowdfunding et crowdlending : prêter à des projets

Prêter quelques centaines d'euros à un promoteur immobilier ou à une PME et recevoir 6 à 10 % d'intérêts par an : c'est la promesse du crowdlending. Le rendement est réel, le risque aussi. Voici comment fonctionnent ces plateformes, ce qui peut mal tourner, et comment s'y prendre.

Les différentes formes

• Le crowdlending (prêt) : vous prêtez à une entreprise ou à un promoteur, qui vous rembourse avec intérêts à une date prévue. C'est la forme la plus courante.
• Le crowdfunding en capital (equity) : vous achetez des parts d'une jeune entreprise. Gain potentiel élevé, risque de perte totale élevé, revente très difficile.
• Le crowdfunding immobilier : le plus souvent un prêt à un promoteur pour financer une construction ou une rénovation, sur 12 à 24 mois.
• Le don et la récompense : pour soutenir un projet, sans attente de rendement.

Le cadre légal

Depuis novembre 2023, les plateformes de financement participatif actives en Belgique doivent être agréées en application du règlement européen ECSP, sous la supervision de la FSMA pour les plateformes belges. Ce cadre impose notamment :

• une fiche d'informations clés standardisée par projet ;
• un test de connaissances pour les nouveaux investisseurs ;
• un délai de réflexion de quatre jours pour les premières souscriptions ;
• la séparation des fonds des clients et un plan de continuité si la plateforme cesse ses activités.

Les rendements annoncés

Les plateformes belges et européennes affichent des rendements bruts typiques de 6 à 12 % par an, selon les projets. Ces taux rémunèrent un risque bien réel : vous prêtez à des emprunteurs qui ne trouvent pas toujours de financement bancaire classique pour la totalité de leur projet.

Les risques

• Le défaut : le promoteur ou l'entreprise ne rembourse pas, ou seulement en partie, parfois après des années de procédure.
• Les retards : recours contre un permis, chantier retardé, ventes plus lentes. Votre argent reste bloqué plus longtemps que prévu.
• L'illiquidité : impossible, ou très difficile, de récupérer votre argent avant l'échéance.
• Le risque de plateforme : réduit par la réglementation, il n'est pas nul.
• La concentration : un même promoteur peut emprunter sur plusieurs projets.

La fiscalité en Belgique

• Les intérêts subissent en principe le précompte mobilier de 30 %, retenu par la plateforme.
• Une exonération existe pour les intérêts de prêts consentis via une plateforme agréée à de jeunes petites sociétés (inscrites depuis 48 mois au plus), sur une première tranche annuelle indexée (9 965 € en montant de base), à condition que le prêt dure au moins quatre ans. Un remboursement anticipé fait perdre l'avantage.
• Le crowdfunding en capital dans des start-ups peut ouvrir droit au tax shelter sous conditions.

Bien choisir un projet

1. Lisez la fiche d'informations clés en entier, surtout les risques.
2. Regardez l'historique du promoteur et de la plateforme : projets remboursés, retards, défauts publiés.
3. Vérifiez les garanties : hypothèque, caution personnelle, et leur rang.
4. Méfiez-vous des taux nettement supérieurs à ceux de la plateforme : ils signalent un risque plus élevé.
5. N'y consacrez qu'une part limitée de votre patrimoine.

Où trouver ces services

• Look&FinPlateforme de prêts aux entreprises et à l'immobilier
• BeebondsPlateforme d'obligations de projets immobiliers et d'entreprises
• FSMAPour vérifier l'agrément d'une plateforme

Liens fournis à titre d'information, sans partenariat. Vérifiez toujours les conditions et l'agrément d'un prestataire avant de vous engager.

Cet article est éducatif et ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Les chiffres évoluent : vérifiez-les auprès des sources citées ou d'un professionnel agréé avant de décider. Lire l'avertissement complet.