Een pand onder zijn waarde kopen, het renoveren en duurder doorverkopen: op papier is kopen en doorverkopen eenvoudig. In België, tussen 12 à 12,5 % registratierechten, notariskosten en de belasting op de meerwaarde, smelt de marge snel. Zo maakt u de berekening eerlijk voordat u tekent.
Het principe
Kopen en doorverkopen creëert op drie manieren waarde:
- Onder de marktprijs kopen: nalatenschap, dringende verkoop, slecht voorgesteld pand, gebreken die andere kopers afschrikken.
- Transformeren: renovatie, verbetering van de energieprestatie, herindeling van de ruimtes.
- Opsplitsen of de bestemming wijzigen: een groot huis omgevormd tot meerdere appartementen, een handelspand tot woning, met de nodige vergunningen.
Anders dan kopen om te verhuren is dit geen passief inkomen: het is een activiteit, met een eenmalige winst. Ze dient vaak om snel kapitaal op te bouwen dat daarna in huurpanden belegd wordt.
- De korting vindenNalatenschap, dringende verkoop, zichtbare gebreken
- BegrotenWerken, onvoorziene kosten, draagkosten, verkoop
- KopenTegen de berekende maximumprijs, niet de vraagprijs
- RenoverenBinnen termijn en budget
- DoorverkopenTegen de voorzichtige beoogde prijs
De berekening die alles beslist
Voorbeeld: een huis om te renoveren
| Aankoopprijs | 150.000 € |
| Aankoopkosten (ongeveer 15 % in Wallonië voor een investeringspand) | 22.500 € |
| Werken | 60.000 € |
| Onvoorzien (15 % van de werken) | 9.000 € |
| Draagkosten: interesten, verzekeringen, energie, onroerende voorheffing over 10 maanden | 7.000 € |
| Verkoopkosten: makelaar, EPC, attesten | 8.000 € |
| Totale kost | 256.500 € |
| Verkoopprijs | 290.000 € |
| Marge vóór belasting | 33.500 € |
De marge vertegenwoordigt ongeveer 13 % van de totale kost, voor bijna een jaar werk en risico. Als de werken 20 % uitlopen (12.000 €) of de verkoopprijs 5 % daalt (14.500 €), verliest ze meer dan een derde. Als beide gebeuren, blijft er maar 7.000 € over, vóór belasting.
Bereken de maximale aankoopprijs vanuit de voorzichtige verkoopprijs, min alle kosten, min de marge die u eist. Dat cijfer, en niet de vraagprijs, stuurt uw bod.
Simuleer uw operatie
Test een overschrijding van de werken of een lagere verkoopprijs: de marge reageert heel snel.
De belasting op de meerwaarde
In België, voor een particulier:
- wordt de meerwaarde op een bebouwd onroerend goed dat binnen 5 jaar na de aankoop verkocht wordt, belast aan 16,5 %, behalve als het om uw eigen woning gaat;
- voor onbebouwde grond is dat 33 % binnen 5 jaar en 16,5 % tussen 5 en 8 jaar;
- als de administratie de operatie als speculatief beschouwt, stijgt de belasting tot 33 %;
- als u operaties aaneenrijgt tot u een beroepsactiviteit als vastgoedhandelaar uitoefent, wordt de winst belast tegen het progressieve tarief, met sociale bijdragen.
De berekening van de meerwaarde houdt rekening met een forfait voor aankoopkosten en met werken die door geregistreerde aannemers uitgevoerd werden: bewaar al uw facturen. Veel regelmatige beleggers gaan uiteindelijk via een vennootschap werken: dat is een beslissing om met een boekhouder te nemen, niet op een forum.
De onmisbare vaardigheden
- Een verkoopprijs schatten op basis van echte verkopen in de buurt, niet van advertenties.
- Werken begroten: laat u bij de eerste bezoeken begeleiden door een aannemer of architect.
- Stedenbouw kennen: een geweigerde vergunning kan de hele rendabiliteit van een opsplitsing vernietigen.
- Onderhandelen bij de aankoop, met de aannemers en bij de verkoop.
- Een werf beheren: termijnen, coördinatie van de vakmensen, oplevering.
De risico's
- Uitlopende werken, het risico nummer één.
- Een omslag van de markt tijdens de werf.
- Verborgen problemen: vocht, stabiliteit, asbest, niet-conforme elektrische installatie.
- Een onverkoopbaar pand: een overbruggingskrediet dat doorloopt terwijl het pand niet verkoopt.
Le Club, opgericht door Mahery Razafindrazaka, die van kopen en doorverkopen een van zijn specialiteiten maakte, biedt er een programma voor aan: zie onze voorstelling van Le Club.
Waar vindt u deze diensten
- BidditDe online openbare verkopen van de notarissen: een bron van panden onder de marktprijs
- ImmowebOm te vergelijken met de prijzen van gerenoveerde panden
- Notaris.beBelasting op meerwaarden en aankoopkosten
Links ter informatie, zonder partnerschap. Controleer altijd de voorwaarden en de vergunning van een aanbieder voor u zich engageert.
Test uzelf
3 vragen om na te gaan wat u onthouden hebt. Klik op een antwoord: de uitleg verschijnt meteen.
Vraag 1 van 3Hoe bepaalt u uw maximale aankoopprijs?
Die omgekeerde berekening, en niet de getoonde prijs, stuurt een bod.
Vraag 2 van 3Een particulier verkoopt een bebouwd onroerend goed drie jaar na de aankoop. Hoe wordt de meerwaarde in principe belast?
De belasting van 16,5 % geldt voor bebouwde goederen die binnen 5 jaar verkocht worden, buiten de eigen woning.
Vraag 3 van 3Wat is het risico nummer één bij kopen en doorverkopen?
Een overschrijding van 20 % op de werken kan meer dan een derde van de marge kosten.
Veelgestelde vragen
Is kopen en doorverkopen van vastgoed rendabel in België?
Het kan, maar de aankoopkosten van ongeveer 15 %, de kosten van de werken en de belasting op de meerwaarde verkleinen de marge sterk. Een geslaagde operatie levert vaak 10 tot 20 % van de totale kost op vóór belasting, en uitlopende werken kunnen dat uitwissen.
Hoe wordt de meerwaarde bij kopen en doorverkopen in België belast?
Voor een bebouwd goed dat binnen 5 jaar door een particulier verkocht wordt, wordt de meerwaarde belast aan 16,5 %. Ze kan aan 33 % belast worden als de operatie als speculatief beschouwd wordt, en tegen het progressieve tarief als het om een beroepsactiviteit gaat.
Moet u een vennootschap oprichten om vastgoed te kopen en door te verkopen?
Niet voor een eerste operatie. Voor een regelmatige activiteit kan een vennootschap zinvol zijn: de beslissing hangt af van uw situatie en moet met een boekhouder genomen worden.
Bronnen
Dit artikel is educatief en is geen persoonlijk beleggings-, fiscaal of juridisch advies. Cijfers veranderen: controleer ze bij de vermelde bronnen of bij een erkende professional voor u beslist. Lees de volledige disclaimer.